Ликбез: собрание собственников МКД
Кто, как и зачем должен спрашивать мнение жителей?
Нужно ли спрашивать разрешение у соседа на то, чтобы спилить мешающую обзору из окна ветку дерева, которое растет под окнами? Обязательно ли знать мнение соседа по благоустройству детской площадки, если там планируется разместить всего лишь скамейку да урну? И надо ли учитывать желания соседей, если вместо клумбы или газона под окном вам хочется обустроить себе парковочное место для лично автомобиля? Ответы на эти вопросы мы подготовили с помощью азбуки для потребителей услуг ЖКХ от профильного министерства РФ.
ЧТО РЕШАЕТСЯ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ?
Главным органом, принимающим решение по всем основным вопросам в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в данном доме. Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ решения, принятые на собрании, являются обязательными для всех собственников.
Только посредством голосования собственников на общем собрании может быть:
• избран способ управления домом;
• принято решение о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений на земельном участке МКД (например, решение о строительстве детской площадки на земельном участке МКД);
• избран способ формирования фонда капитального ремонта и окончательно утвержден размер взноса на капитальный ремонт;
• принято решение о получении кредитов или займов на капитальный ремонт;
• принято решение об использовании системы ГИС ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
• принято решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом (например, решение об ограничении въезда на земельный участок МКД только для собственников помещений);
• принято решение о пользовании общим имуществом собственников МКД (например, о размещении рекламных конструкций на доме);
• принято решение о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• принято решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений на условиях, определенных общим собранием.
Данный перечень не является исчерпывающим, к компетенции общего собрания Жилищным кодексом могут быть отнесены и иные вопросы.
КСТАТИ! Сегодня к общему собранию собственников многие относятся как к скучнейшему мероприятию советских времен, на которое мало кому нравилось ходить. Однако это очень опасное заблуждение. Собственник квартиры, который упорно игнорирует «общий сбор», рискует однажды обнаружить, что в его дворе появилась большая автопарковка, а платежи за капремонт выросли втрое. «Почему?!» — воскликнет он возмущенно. «Так решили на общем собрании», — ответят ему, и он обязан будет это решение выполнять.
В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, расширяющие компетенцию общего собрания собственников помещений. Так, посредством голосования собственников теперь может быть принято решение о наделении совета дома полномочиями решать вопросы, касающиеся текущего ремонта общего имущества. Также общее собрание вправе принять решение о предоставлении председателю совета дома дополнительных полномочий по решению текущих вопросов, возникающих в его деятельности, но не входящих в компетенцию общего собрания собственников.
КАК ПРОВОДИТСЯ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ?
Существуют два вида собраний собственников помещений: годовое общее и внеочередное.
Годовое общее собрание — обязательное, собственники не имеют права отказаться от его проведения. А вот решать, в какие сроки его проводить, какие вопросы на нем обсуждать, — прерогатива инициаторов. В июне 2015 года в Жилищный кодекс РФ приняты поправки, которые устанавливают, что собственники помещений обязаны проводить годовое общее собрание в течение 2-го квартала года, следующего за отчетным. Иной срок может устанавливаться решением общего собрания собственников.
Внеочередное собрание — добровольное. В случае необходимости инициировать его, ссылаясь на ст.45 Жилищного кодекса РФ,может любой собственник в данном многоквартирном доме. К примеру, молодые мамы могут решить, что им во дворе очень нужна детская площадка, и инициировать проведение собрания, чтобы обсудить, возможна ли ее установка.
Или к председателю совета дома может обратиться фирма с предложением разместить на стене дома рекламный баннер. Прежде чем дать положительный или отрицательный ответ, председатель должен провести голосование по данному вопросу. Собственник, который инициирует общее собрание, должен подготовить все необходимые документы для его проведения.
В июне 2015 года в действующее законодательство внесены изменения, в результате которых собственники, обладающие не менее чем 10% квадратных метров от площади всех помещений в доме, получили право обратиться в управляющую организацию или ТСЖ с заявлением об оказании содействия в проведении общего собрания. В нем должны быть сформулированы вопросы для внесения в повестку дня собрания.
Получив такое заявление, управляющая организация или ТСЖ обязаны: • уведомить всех собственников о проведении общего собрания; • оформить документы по результатам проведения собрания; • обеспечить ознакомление всех собственников с итогами голосования по вопросам повестки дня.
КСТАТИ! Чтобы требовать от управляющей организации или ТСЖ содействия в проведении собраний, собственники заранее на общем собрании обязаны определиться также и с порядком финансирования расходов управляющей организации или ТСЖ на их проведение.
При этом следует отметить, что у собственников остается возможность организовывать общее собрание самостоятельно. Пользоваться помощью УК, ТСЖ или нет — дело собственников.
ВСЕ ЛИ СОБРАНИЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ КВАРТИР ИМЕЮТ ВЕС?
Не любое собрание можно назвать правомочным. Если пять молодых мам поговорили, сидя на лавочке, о детской площадке — это лишь разговор, не более. Для того чтобы решения собрания имели силу, в нём должны участвовать собственники, обладающие не менее чем 50% голосов. Тогда можно сказать, что собрание имеет кворум. Для принятия некоторых (особых) решений требуется голосование собственников, обладающих не менее чем ²⁄₃ голосов в много квартирном доме. Такие случаи оговорены в ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса.
На годовом общем собрании кворум не набрался? Значит, его придется проводить повторно. А вот если на внеочередное пришло меньше половины собственников, это уже сами инициаторы будут решать, проводить им повторный сбор или отказаться от своей идеи.
Уведомление об общем собрании нужно оформить надлежащим образом и довести до сведения собственников не позднее, чем за 10 дней до даты проведения. В нём обязательно должна содержаться:
1. Информация о том, кто созывает собрание;
2. Информация о форме проведения (в очной или заочной
форме);
3. Дата, место и время проведения собрания или (если речь идёт о заочном голосовании) дата начала и окончания приема решений собственников и точный адрес и место, куда нужно будет отправлять свои «бюллетени» (например, дом номер 4, подъезд 1, 1-й этаж, помещение ТСЖ);
4. Повестка дня собрания;
5. Информация о том, как и где познакомиться с материалами, по которым и будет идти обсуждение (например, адрес сайта компании, которая занимается установкой детских площадок и готова поставить один из своих городков в вашем дворе).
Совет жителям! Существует много способов проинформировать жильцов о предстоящем собрании. Как показывает практика, наиболее успешные — это:
а) направить уведомление о собрании каждому собственнику заказным письмом;
б) вручить каждому собственнику уведомление лично в руки, под роспись;
в) повесить объявление на 1-м этаже каждого подъезда (но такой вариант возможен, если его одобрили на предыдущих общих собраниях).
РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ МКД
Для того чтобы решение общего собрания собственников было принято, оно должно набрать более 50 % голосов от числа тех, кто участвует в собрании. Но существуют вопросы, решение по которым принимается не менее чем двумя третями голосов всех собственников помещений в данном доме, а не только тех, кто пришел на собрание. К ним относятся вопросы, указанные в п.п. 1–3.1. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса:
• вопросы о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек;
• вопросы, связанные с организацией и проведением капремонта;
• вопросы о порядке использования земельного участка (например, ставить ли во дворе хоккейную коробку, организовывать ли гостевую автостоянку и т. д.);
• вопросы о том, каким образом может быть использовано общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в том числе и о размещении на доме рекламных конструкций);
• вопрос о том, кого от имени всех собственников уполномочить на заключение договоров о пользовании общим имуществом (например, договора на размещение рекламы на стене дома).