Капремонт: фонд или спецсчёт?

28 ноября 2019 в 09:01

Что такое капремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, зачем он нужен и куда лучше перечислять взносы: в «общий котёл» или себе, открыв спецсчёт?

Программы капитального ремонта многоквартирных домов появились в нашей стране около 5 лет назад. Она предусматривает конкретные сроки выполнения работ по капремонту в каждом жилом здании (есть исключения, но о них — ниже). Кроме того, программы подразумевают обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт со стороны собственников помещений МКД. Раньше же владельцы квартир самостоятельно решали: собирать денежные средства на капремонт общего имущества и производить работы или отказаться от этого и жить «на свой страх и риск».

За последнее время в законодательстве появилось немало нововведений, касающихся проведения капитального ремонта и его финансирования. А от абонентов управляющей компании «Стандарт» всё больше поступает вопросов по поводу сроков проведения «капиталки». Например, те, кто платят взносы в Фонд недовольны, что ждать замены тех же стояков нужно лет 20-30. Наверное, в связи с этим жители стали интересоваться возможностью открытия своего спецсчёта, который позволит капительные работы на МКД провести намного раньше. Однако давайте обо всём поподробнее.

В каких домах будет проводиться капитальный ремонт?

Капитальный ремонт общего имущества осуществляется в обязательном порядке во всех много квартирных домах на территории России. При этом не признаются таковыми дома блокированной застройки, то есть те, в которых выход из каждой квартиры осуществляется прямо на улицу, а не на лестничную клетку. Вновь созданные много квартирные дома включаются в региональную программу капремонта не ранее чем через год, но не позднее 5 лет после ввода в эксплуатацию. При этом с июля 2015 года регионы могут принять решение об освобождении «новостроек» от обязанности по внесению взносов на капитальный ремонт на срок до 5 лет.

Какие работы входят в капремонт?

Полный перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, позволяет легко понять, на что могут рассчитывать жители дома, желающие, чтобы их МКД действительно привели в порядок, а не ограничились лишь косметической покраской или штукатуркой стен в подъезде.

ВАЖНО! К слову, ознакомиться с перечнем и получить иную информацию по капремонту можно в ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Итак, капремонт — это:

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем: электричества, отопления, горячей и холодной воды, газа, водоотведения

2. Ремонт или замена лифтов

3. Ремонт крыши

4. Ремонт подвалов (тех, что относятся к общему имуществу)

5. Ремонт фасада

6. Ремонт фундамента.

Помимо этого, в субъекте РФ могут дополнить список работ по капремонту, включив в него следующие пункты:

1. Утепление фасада

2. Переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую

3. Устройство выходов на кровлю

4. Установка коллективных приборов учёта и другие виды работ.

Это надо знать!

Жители дома имеют право расширить список работ. Для этого собственникам помещений нужно на общем собрании проголосовать за то, чтобы ежемесячный взнос на капремонт превышал минимальные значения. Тогда всё, что пойдет сверх минимума, владельцы квартир смогут тратить на ремонт МКД по своему усмотрению.

Региональные программы капитального ремонта. Региональный оператор

Для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта субъектами РФ формируются и утверждаются региональные программы капитального ремонта. В рамках одного региона принимается одна программа, которая должна содержать:

1. Перечень всех много квартирных домов в регионе.

2. Перечень услуг и работ по капремонту, которые будут производиться в домах.

3. Сроки проведения капремонта в домах.

Найдите эту программу в Интернете на сайте профильного министерства вашего субъекта. Программа также может быть размещена на сайте регионального оператора. Это некоммерческая организация, которая создается в каждом субъекте с целью обеспечения финансирования и проведения капитального ремонта МКД, собственники помещений в которых выбрали регоператора в качестве владельца специального счёта или выбрали способ накопления средств на счёте регионального оператора, так называемом «общем котле».

В программе вы сможете прочитать, какой именно ремонт запланирован в вашем доме и каковы предельно допустимые сроки его проведения. При этом не забывайте: региональная программа каждый год должна актуализироваться, то есть данные в ней могут изменяться.

В целях исполнения региональной программы капитального ремонта муниципалитеты утверждают краткосрочные планы реализации. Данные планы формируются на срок до 3 лет и интересны собственникам тем, что в них содержатся следующие уточнения:

• конкретизация сроков проведения работ на время действия краткосрочного плана;

• уточнение планируемых работ и услуг;

• определение размера и видов государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта.

Как накопить средства на капремонт?

Платить или не платить за капремонт — так вопрос уже не стоит. Собственникам был предоставлен период времени для того, чтобы определиться со способом накопления средств на капитальный ремонт. После истечения указанного срока ежемесячная оплата взносов становится обязанностью собственников жилья.

Если вы решили провести капремонт или какие-то работы в доме в рамках капремонта досрочно, т. е. до наступления срока капремонта, установленного для вашего дома региональной программой (посмотреть сроки можно на сайте «Реформа ЖКХ»), то затраченная на эти работы сумма учитывается в счёт оплаты будущих платежей за капительный ремонт при условиях:

• для проведения этих работ вы использовали только собственные средства (не привлекая средства бюджета или регионального оператора);

• эта сумма не превышает предельную стоимость таких работ, установленную местным правительством.

Фонд капремонта дома — это все денежные средства, которые складываются из уплачиваемых собственниками взносов на капитальный ремонт. Формировать его можно двумя способами:

1. На счёте регионального оператора (ещё его в народе называют «общим котлом»).

2. На специальном счёте, открытом для конкретного дома.

Срок для принятия собственниками решений не может быть более 6 месяцев с момента опубликования региональной программы. За это время они должны определиться, какой вариант предпочесть. Если собственники помещений не смогут сами принять решение за отведенное время, их дом автоматически отнесут к тем зданиям, средства на ремонт которых идут в «общий котёл». Впрочем, как это и произошло в большинством МКД в том числе и в нашем городе и в нашем Ленинском районе.

В любом случае решение, которое ранее приняли собственники, они могут изменить посредством голосования на общем собрании.

Но при этом у них не должно быть непогашенных кредитов, займов и других обязательств, взятых на проведение капремонта.

Специальный счёт

Его отличие от «общего котла» в том, что на него перечисляются средства, которые платят жители только одного конкретного дома, и, соответственно, потратить их они могут только на капремонт своего МКД, об этом говорится в ч. 4 ст. 170 Жилищного кодекса РФ.

Владельцем же специального счёта в банке (на чье имя будет открыт этот спецсчёт) могут быть:

1. Управляющие организации (такое право им предоставлено с января 2015 года).

2. Региональный оператор. На его имя тоже можно открыть спецсчёт, средства с которого пойдут на ремонт только конкретного дома.

3. Жилищный, жилищно-строительный кооператив (для этого собственники помещений должны принять соответствующее решение на общем собрании).

4. ТСЖ, в состав которого входит только один дом (или несколько домов, если они расположены в пределах одного земельного участка и имеют общие инженерные сети). Для этого собственники помещений должны принять решение на общем собрании о том, что они согласны открыть спецсчёт на имя ТСЖ при должном доверительном отношении к председателю этой обслуживающей организации.

Это надо знать!

Не забывайте: на то, чтобы перейти со специального счёта на «общий котел», нужен всего месяц. На то, чтобы выйти из «общего котла» и сформировать свой спецсчёт, потребуется от 2 года (если региональные власти не установили меньший срок). Причина столь длительного «расставания» в том, что из «общего котла» собственники помещений уйдут вместе со всеми средствами, которые с 2014 года накопились на счёте их дома, и регоператору потребуется время, чтобы подготовить собранную собственниками сумму для передачи на специальный счёт.

Если собственники помещений примут такое решение, то средства на капремонт их дома будут храниться у регионального оператора не в «общем котле», как у всех остальных домов, а на отдельном банковском счёте. Если выбранный владелец специального счёта прекращает свое существование или по иным причинам не может продолжать исполнять свои обязанности, собственники в течение 2 месяцев обязаны выбрать нового владельца. Согласно ч. 6 ст. 175 Жилищного кодекса РФ, если в указанный срок решение не принято, орган местного самоуправления самостоятельно назначает владельцем специального счёта регоператора.

В случае, когда собственники взяли кредит на капремонт, а владелец спецсчёта — не региональный оператор — обанкротился, орган местного самоуправления имеет право в течение 10 дней поручить регоператору выполнять функции владельца специального счёта до принятия соответствующего решения на общем собрании.

Не важно, на чье имя открыт счет — средства на нем принадлежат собственникам дома и могут быть потрачены только на капремонт.

Их нельзя израсходовать на покрытие долгов ТСЖ, УК (в любом случае) или Регионального оператора (за исключением ситуации, когда у регоператора долги возникли вследствие исполнения решения общего собрания собственников, а также по задолженностям за работы / услуги по капремонту). Даже при банкротстве владельца специального счёта деньги средства, находящиеся на нём, не включаются в конкурсную массу.

Закон четко прописывает, какие именно денежные операции можно проводить со средствами, которые находятся на специальном счете (см. в том числе ст. 177 Жилищного кодекса РФ, ч. 1, 2). Кроме того, во время списания средств со счёта банк обязан проверять, есть ли у того, кто снимает средства, необходимые для этого документы.

В каком банке (или кредитной организации) открыть спецсчет? Этот вопрос должны решить сами собственники. Основное условие: это должен быть российский банк, величина собственных средств которого составляет не менее 20 миллиардов рублей.

В случае если специальный счёт открывается на имя регоператора, собственники могут поручить ему решить вопрос с выбором банка. В этом случае кредитная организация будет выбрана по результатам торгов. Полную информацию о банках и кредитных организациях, которые соответствуют этому требованию, можно найти на сайте Центробанка России: http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp .

ВНИМАНИЕ! Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счёте, должны понимать, что если к моменту выполнения необходимых работ они не накапливают требуемой суммы, то их многоквартирный дом вместе с накоплениями на специальном счёте попадает в «общий котёл» регоператора и последний выполняет требуемые работы.

С принятием в июне 2015 года Федерального закона 176-ФЗ появилось дополнительное основание для перевода многоквартирного дома со специального счёта в «общий котел». Так, в случае если собираемость взносов на капитальный ремонт составит менее 50 % от начисляемых сумм, многоквартирный дом может быть переведен обратно — на общий счёт регионального оператора по решению Государственной жилищной инспекции.

Каждый месяц ГЖИ мониторит собираемость взносов по открытым спецсчетам. Если будет установлено, что по конкретному специальному счёту собираемость средств составляет менее чем 50 %, госжилинспекция направит владельцу спецсчёта предупреждение с требованием погасить образовавшийся долг в срок не позднее чем через 5 месяцев с момента получения уведомления.

Владелец специального счёта в течение 5 дней будет обязан уведомить собственников помещений в таком доме о необходимости погашения существующей задолженности. Если за 2 месяца до истечения срока погашения задолженности требуемая сумма не будет набрана, владелец спецсчёта предложит собственникам провести общее собрание и поставить на голосование вопрос о порядке и источниках погашения существующей задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт. Если и в этом случае проблему решить не удастся, ГЖИ переведет такой дом снова в «общий котёл».

ВАЖНО! Страховать средства или нет — это выбор собственников помещений. По закону страхование спецсчёта не обязательно.

Счёт регионального оператора или «общий котёл» — что выбрать?

Основной принцип «общего котла» — ежемесячно платят все, а ремонтируются в порядке очереди, установленной региональной программой. За сохранность денег в «общем котле» отвечает регоператор. Если он не справится со своей задачей, ответственность ляжет на региональные власти.

Как правильно выбрать спецсчёт на капремонт?

Начинать подготовку к выбору спецсчёта нужно заранее, ещё до проведения общего собрания собственников. Первым делом надо ознакомиться с предложениями банков и, выбрав несколько наиболее подходящих, вынести их на обсуждение инициативной группы.

Кроме того, нужно рассмотреть проект договора с организацией, которая будет вести работу со спецсчётом: начислять платежи; формировать, печатать и доставлять квитанции, как это делает, например, УК «Стандарт»; вести работу с должниками.

Повестка дня общего собрания, посвященного выбору спецсчёта, обязательно должна содержать следующие вопросы:

1. Об установлении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт (он не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капремонт, определенный в нашем регионе)

2. Об утверждении перечня услуг и работ по капремонту общего имущества в МКД (этот перечень должен быть не меньше, чем тот, что указан в вашей региональной программе капремонта)

3. О сроках проведения капремонта общего имущества в МКД (их нельзя устанавливать более поздними, чем те, что прописаны в региональной программе)

4. О выборе владельца спецсчёта

5. О выборе финансовой организации, в которой будет открыт специальный счёт

6. Если собственники помещений не смогут выбрать банк для открытия спецсчёта или он окажется не соответствующий требованиям, вопрос об этом выборе будет считаться переданным на усмотрение регионального оператора

7. О выборе лица, которое будет оказывать услуги по сопровождению спецсчёта (начислять платежи, печатать квитанции с отдельными банковскими реквизитами, уплачивать банковские комиссии, вести претензионно-исковую работу с должниками)

8. Об определении размера денежных средств, собираемых на оплату услуг по сопровождению спецсчёта. Общее собрание нужно провести путём очного голосования, и только если оно не состоится, провести его ещё раз, но уже в заочной форме. (КАК ПРОВОДИТЬ ГОЛОСОВАНИЯ читайте на нашем сайте) После того как счетная комиссия учтет все голоса, решение собрания нужно будет оформить путем составления протокола собрания, а затем оригинал этого протокола направить в адрес той организации, что будет выбрана владельцем счёта.

Это надо знать!

Для того чтобы решение по выбору специального счёта в качестве способа накопления средств на капитальный ремонт было принято, за него должны проголосовать собственники, обладающие не менее чем 2/3 от общей площади жилых и нежилых помещений в много квартирном доме.

Проведение капремонта в многоквартирных домах

По общему правилу, проведение работ по капитальному ремонту осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. Однако в случае, когда в установленные сроки указанное решение не принято, капремонт реализуется по решению органа местного самоуправления. Решение общего собрания собственников о выполнении работ по капремонту может быть принято ими:

• по собственной инициативе;

• по предложению регионального оператора;

• по предложению лица, осуществляющего предоставление услуг по содержанию общего имущества.

Решение общего собрания по вопросу проведения работ по капремонту должно содержать:

• перечень работ по капитальному ремонту

• смету расходов на капремонт

• сроки проведения капремонта

• указание на источники финансирования капитального ремонта

• указание на лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Если собственники формируют фонд капитального ремонта в «общем котле» и не примут вышеуказанного решения за 3 месяца до наступления года, в котором должны быть проведены работы по капитальному ремонту, указанные работы проводятся по решению муниципалитета в соответствии с предложениями регионального оператора.

Подготовлено на основе «Азбуки ЖКХ»